2017年2月2日

1.看到新闻说合肥二手房价格跌的厉害,降价50万都卖不出去,说泡沫要破,非常可怕。——《刚刚,合肥房价暴跌!业主要求政府救市

2.一线城市的土地供应非常稀缺,目前存量新房的库存下降极快,如果没有新的可持续方法,今年上半年到明年,一线城市的房价仍有上行压力。

3.《9区减70万!一张表说清楚,北京人口控制对房地产影响

北京作为一线城市的代表,人口的控制目标越来越严格:比如朝阳海淀东西城丰台这些区县,基本都将在未来几年要大力降低区域内的人口数量,那么对房地产会有什么影响:

整体看:朝阳海淀是人口疏解的大区,基本是每年减少10万人的幅度,东西城每年减少5万人,丰台区5年减少37万人。

顺义、昌平、房山、大兴则是人口承接区域。但整体仅看这公布了目标的9个区县,北京在2020年之前要减少超过70万人。对房地产市场也的确有一定的影响。

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这个人口能否减下来不好说,据说朝阳的常住人口去年已经减下来不少了,开始下降,但会不会反弹还不好说。从去年底开始推行的居住证办证之难,有可能会的确会卡掉一部分有固定收入的工薪人口,居住证主要控制的是非户籍人口,如果在北京没有自购住房,居住证可能越来越难办,即便交的起赞助费,小学生也难以顺利就学,很可能还是得举家回老家。

顺义昌平作为人口承接区,大兴的房价去年涨了至少一倍,大兴一部分是借了市政府迁通州的光,一部分是因为有住宅供应,加上交通还算便利。2016年大兴就承接了人口13.8万,人口要控制在170万。五年后,如果不做限购等政策,大兴很可能大概率会承接更多分流过来的人。

顺义的轨道交通还是不太行,现在是102万常住人口,未来5年要增加30万人口,即130万人口。不过顺义新城尤其马坡好像近年来人口增长速度也很快,但是轨道交通跟不上,不知南北机场连同后,顺义是否在交通上会加快速度建设。

但如果单纯讲人口疏散来讲,随着京津冀一体化,交通资源会在这方面倾斜更多,肯定有一部分人口往大兴、甚至燕郊、三河大厂疏散,这种更经济。北京市可能不太愿意这样做,因为人口是疏散了,但意味着人口流给了河北。但往顺义建设轨道交通,无论短期来看还是长期,轨道交通方面投资的roi往往不如往京津冀一体化这方面倾斜划算。所以,也很难讲这种平衡最后的结果如何。

因此照这个估计,未来大兴和顺义房价还是要涨的,而且大兴比顺义增长要快的多,无论人口还是房价,除非也像通州一样限购。因为住宅价格跟土地供给及人口需求正相关,这个规律是事实。尤其是小学生人口的增长指数。

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