2017年3月18日

面对房价暴涨,我们应该怎么办?(深度)

向小田说:

房价飙升的本质是转移债务——债务从政府、开发商、银行转移到居民部门。二套房首付比例的提高更加大了金融体系的稳定性(银行放贷的抵押率只有2折)。但是风险是不会凭空消失的。房价飙升整个经济体系的总风险是增加的,通过某些措施使得一部分人的风险增速降低了,那另外一部分人的风险就会增加得更快。所以现在我们可以确定的是居民部门的债务风险大大增加了。

根据瑞士银行的一份调查,中国债务结构中,政府债务占GDP的比重是68%,居民部门债务约为45%,非金融企业债务约为164%。从结构上来看,政府、企业再继续加杠杆的能力较低,所以他们在去杠杆;而居民部门的杠杆率不高(小川语),完全可以通过他们加杠杆来稳住经济。因此,风险的转移就是必然的,否则,另外两个爆了,剩下的焉能存活。

冤大头的居民部门,通过买房承接了本不属于自己的风险和债务。当然,限购早就告诉你们别买,非要买,还要全款买,那就由不得别人了。

对于绝大部分中国人而言,除了股市、楼市,几乎没有什么可以大额投资的渠道。所以,要认清的是,这些人的抗风险(资产价格波动风险)的能力是很弱的。他们就像一个待宰的羔羊,持有的资产不是被这种方式消灭,就是被那种方式消灭。

美国2000年科技股泡沫破裂,股票市场受到严重冲击之后,许多美国人寻求一个更加安全、更加稳定的市场来投资。在当时看来,房地产市场正是这样的地方。从2000年到2005年,是美国房地产的黄金时代。人们从自己的实际经验来看,投资房地产他们无论是历史还是现在,都获得了较高的真实收益。在这个时间节点上要劝说人们房地产并不是一直是一项极佳的投资,是很难的。

有没有觉得上述历史似曾相识。在2015年A股泡沫破裂后,人们转而投向房地产市场,简直和美国如同翻版复制。中国房地产投资未曾证实过败绩(即便有也是很少的案例),但是A股泡沫已经破裂不知几回了,凭什么不让人投资楼市呢?

然而无论如何,投机性泡沫一定会破裂,不管是股票还是房地产。如果有下家接盘,那么就是牛市;如果没有,就是泡沫。很少人认为那么巧,泡沫破裂的关键节点就落在自己头上,对于这种风险的认知是大大低于预期的。

对于这部分投资者而言,当前最为迫切的选择,我的建议不是反对其购买房产,而是要去充分挖掘除去股市、楼市之外其他的投资机会和领域。

既然你过去的财富积累是成功的,而且也并非依靠股市和楼市,那么你应该有这个能力去发现其他的投资渠道(这些渠道很隐蔽,但也并不难找到)。

——这些隐蔽的投资指的是什么呢?投资自己相当于白说。

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