2017年3月27日

环京房价涨幅不逊于北京 燕郊房价均价已接近3万

经济观察报

03-26 09:22
3月22日,河北省人民政府办公厅印发《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》,对廊坊主城区、三河、大厂、香河、固安、永清、涿州等地在产业承接、房地产开发和人口控制等方面做出限制和要求。

就在前一天,廊坊市政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,在廊坊市主城区、三河、大厂、香河、固安和永清等地升级调控,规定本地户籍居民首套商贷比例不低于30%,二套商贷首付比例不低于50%,非本地户籍居民首套房首付比例不低于50%。

长期以来,对环京的河北县市而言,一面作为北京产业疏解承接地,面临着前所未有机遇,一面承接了北京楼市外溢需求,房价高歌猛进。

在房价不断上涨的热潮中,环京地区大量产业用地变身房地产项目,在燕郊原来的规划中,目前被热炒的首尔甜城、悦榕湾等项目最初即是产业园区项目。大厂首钢重装备产业园区项目已经有一大部分土地转向开发房地产。

2008年至今,环京地区一直在产业房价之间抉择和摇摆。

环京的抉择

3月18日,北京最严调控发布第二天恰逢周六,从北京到燕郊、大厂的购房者使102国道全天拥堵超过12个小时,燕郊交通基本处于瘫痪状态。

链家数据显示,19日,燕郊二手房成交量较前几天翻了一倍。3月21日,廊坊出台限购政策,22日当天,链家燕郊二手房成交量恢复到北京限购前水平,但仍然超过春节前。

房地产在环京地区是支柱产业,以三河为例,2016年三河市财政收入达到80.58亿元,其中建筑业和房地产收入占比达63.47%,2016年上半年三河市地税纳税排名前10的全部为房地产企业,没有一家实体经济企业。

升级后的调控措施能否给环京楼市降温还有待市场验证,从省级政府层面对环京地区产业发展、房地产和人口加强统筹力度正在加强。22日,河北省政府办公厅发布《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》。“珠三角和长三角一线城市外围地区,原有产业基础较好,面临的是产业更新替代问题,房价对产业不是说没影响,但影响相对较小。”一位地产从业者认为,但对缺乏产业基础的地区来说,过高的房价对产业的负面影响较为严重,“首先,盖房子这么赚钱,干嘛还做产业呢?其次,房价过高会限制人才流入,如果一个科研性人士工作三五年还买不起房,或者说未来短期内也买不起,拿什么吸引他?”

2016年华为将撤离深圳的消息曾一度引起舆论热议,虽然后被证实搬迁的只是部分,但高房价对产业尤其是高精尖产业的影响,也引起了地方政府的警觉。包括北京开始尝试开发商与高科技企业合作建房,挽留人才亦是其中一个重要初衷。

环京地区产业基础较弱,既没有独立的产业体系,也没有与北京产业形成紧密互动,如果房价过高势必难以吸引人才流入,加深城市间的产业割据。

一位廊坊的产业地产人士认为,产业发展是一个由低端向高端渐进的过程,大城市和周边城市产业联动发展也是同步的,“比如北京有汽车产业,燕郊有汽车配件产业,如果北京汽车产业升级到飞行器产业,燕郊作为配套也应同步升级,如果缺乏这个基础,就会很难。”

目前北京正进行产业疏解,一大批不符合首都功能和定位的产业要疏解到外地,环京地区需要在这轮转型升级中抓住机遇,摆脱北京睡城的尴尬处境,积极打造地方经济自身的造血功能。

短暂的春天

长期以来,环京地区县市还有另外一个诨号,“环首都贫困带”,在北京吸虹效应下,环京地区产业以农业为主,产业基础较为薄弱。

转机出现在2002年后,东南亚金融危机过后,中国开始大规模建设工业园区、开发区,发展实体经济,尤其是2005年前后,由于人民币升值、原材料价格上涨等因素影响,东南沿海地区的企业也开始向内地转移,北京为迎接奥运会,也开始转移首钢等高污染、高耗能产业,加之内地发展经济的需求和政府招商引资的决心,环京地区产业发展迎来一个不小的高潮。“那几年是廊坊产业发展最好的时候。”谈起当年生产性企业大量入驻廊坊的情景时,廊坊本地一位企业负责人表示,“尤其是在2005年到2008年金融危机前这段时间,很多好企业进入到廊坊。”

当时,以燕郊为首的环北京地区房地产还处于起步阶段,燕郊房价维持在约4000元/平方米的水平,大厂、香河、永清等地的开发也处于起步阶段,“同一时期通州和大兴的房价也就6000多元/平方米,谁看得上燕郊。”上述企业人士表示。

凭借独特的区位优势和优惠政策,环京地区吸引了一大批优秀的企业入驻,华为、富士康等科技龙头企业落户廊坊,首钢重装等项目落户大厂,雪花啤酒、神威药业、中兴、华泰等项目落户燕郊。

在这一波产业转移潮中,上述企业人士的首期项目也在北三县落地,由于企业业务依托首都机场,北三县距离机场较近,加上政府在土地和税收方面给出的优惠较大,同时考虑到未来发展需求,他没有选择北京。

“当初项目计划在北京顺义落地,已经谈好了,但考虑到北京的发展,我们这类企业肯定要外迁,还不如落到北三县。”事实证明其判断是正确的,从2015年开始,北京率先开始疏解和他相关产业。“无论是北三县,还是廊坊市区,现在几个好的企业大部分是那段时间招进来的。”该人士透露,新一轮的变化出现在2008年金融危机时。

此消彼长

就在环京地区产业发展初具规模时,2008年,一场席卷全球的金融危机爆发,对中国的金融、出口贸易和投资需求等各方面均造成严重影响,中国政府在2008年底启动4万亿救市计划,货币政策宽松。

2009年北京房价经历短暂回落后,开始进入新一轮上升通道,链家数据显示,从2008年11月-2010年3月份,北京一手房成交均价从1.24万元/平方米涨至2.14万元/平方米,二手房成交均价从1.09万元/平方米涨至2.04万元/平方米。

此后数年里,北京房价虽然局部有所调整,但一直保持上涨姿态,2013年3月均价突破3万元大关,2016年初突破4万元大关,2016年8月突破5万元大关。虽然2016年9月底出台调控政策,但在2017年1月仍旧突破6万元关口。

北京房地产均价从1万元涨至2万元、2万元涨至3万元,3万元涨至4万元,分别用了3年左右的时间,但从4万元涨至5万元只用了8个月,而从5万元涨到6万元只用了5个月。

环京房价涨幅同样不逊于北京,2015年之前,燕郊房价一直在1万元左右,目前均价已经接近3万元,部分二手房价格已经突破35000元,两年时间上涨了2倍。同期廊坊主城区、大厂、香河、固安等地房价也上涨2倍左右。

在房价不断上涨的热潮中,环京地区大量产业用地变身房地产项目。上述企业人士透露,2008年金融危机后,环京地区产业发展逐渐断层,“尤其是北三县地区,好像没有一个像样的产业项目投产。”

原标题:燕郊首尔甜城原是产业园?环京地区的产业VS房价抉择

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