2017年5月12日

​1.北美时报:郭文贵这次爆了黄艳的料。

逃亡美国的中国富豪郭文贵在5月11日报平安视频中称,北京房地产市场有1.2亿平方米的房子,是巨大的财富,只一个部门审核,这个审核部门就是北京市政府的规划委员会。郭文贵说,房地产有二个猫腻,一是能否贷到款,另外核心的核心,就是能否搞定规划委员会。房地产最大的受益者是规划委员会。金融领域腐败和房地产有关,各地省市管规划的主任一笔生亿。北京规划委员会的主任是黄艳(现任国家住房和城乡建设部副部长)。黄艳人称美女官员,媒体曝光率很高。郭文贵在视频大爆黄艳与北京原副市长刘志华以及其他官员的私下情史,郭文贵在爆料的过程中还反复向黄艳道歉,称他是不得已这么做。

住建部长陈政高是李克强的旧部及亲信,今年各种整顿商住,也是出自他手。年初指定商住商办可以改住宅,难道是住建部副部长黄艳之手吗?黄部长前几天还在其他地方公开露面,指导工作,这就是要被拿下的节奏么?

我觉得这条黄艳情史的八卦新闻可能是个信号,政策有可能会变,倒不会马上反转,但应该不会一直过紧了。

2.保利北京一把手换岗 背后却是另一个故事

网易房产获悉,原保利地产北京公司总经理李晶此前调任保利地产集团。原财务总经理张兴辉现担任保利地产北京公司常务副总经理一职,暂时代替主持工作,尚未扶正。

李晶离开后,张兴辉半路杀出,会否正式接棒,也没有确定说法。今年一季度,保利地产卖出836亿,全国排名第四。受首都楼市严格调控影响,保利北京销售额由2016年一季度的第四名跌出前十。

一把手真空状态,可能进一步对北京公司产生影响。

对宋广菊而言,央企薪酬待遇之限、激励机制不灵活之限,则可能对整个保利产生更大影响。

3.许小年大胆研判:房价还会涨!咬咬牙就买吧!(深度长文)

本文为许小年2017年5月5日在深圳创新发展研究院的演讲:转折点上的中国经济。

4.江西楼市新政:买公寓可落户 享财政补贴

江西加大非住宅商品房去库存政策支持。进一步降低非住宅商品房交易和经营成本,鼓励企业或个人购买非住宅商品房。购买非住宅商品房的,可由当地财政部门给予一定的购房补贴。市县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持。

允许将商业办公用房改造成公寓。在符合消防、环保、安全等有关法律法规、技术标准的前提下,允许将商业办公用房按规定改造成商业用途公寓(SOHO)。对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目,允许铺设燃气管道,按照民用住宅收费标准收取水、电、气费用。

5.王璟:2016全国房价会呈什么趋势?

我读大学的时候,2006年夏天参加数学建模竞赛的培训,老师从报纸上摘了一堆数据下来(但没告诉我们是从哪份报纸上抄的),不知道是哪个城市的房地产数据,让我们做个模型分析房价以后的走势,并且判断采取什么政策才能抑制房价上涨。我们根据老师给的数据去网上搜了一下,推测这个数据是长沙的,或者类似规模的城市的数据。

然后呢,我们做了个模型,当然,这个模型非常简单,充满了各种假设。

按照这个模型,我们根据老师给的数据,加上我们查询的长沙的人均收入(因为长沙的其他数据和老师给的最接近),解方程得出用于投资的资金是稳步上涨的(增速稳定),然后假设将来用于投资的资金也是稳步上涨的情况下,房价在刚开始两三年内会上涨比较缓慢,但从第四年开始,房价会飞速上涨,很快就翻倍地往上涨。造成这个结果的原因是刚需人群的收入是正态分布的,当房价上涨超过正态分布的中间位置人群的承受力后,剩下的刚需人群的贫富差距迅速加大,只需减少少量的房产供应(也就是投资人群再占有少量房产),就会导致房价迅速上涨。举个简单例子,比如说4000~6000元月收入的部分存在10万人,那房价要从4000元月收入的人买得起涨到6000元月收入的人买不起,需要减少10万套供应,也就是投资者需要新增购买10万套房产。但从6000元到10000元月收入的部分可能只存在1万人,所以投资者只需要再购买1万套房产,就可以让房价涨到10000元月收入的人买不起的地步。而(不考虑通胀的情况下)伙食费、水电气等等的开支增长是低于收入增长的。1万元月收入的人的可自由支配的资金其实比6000元月收入的人多了几倍,也就是说1万元月收入的人可以承受的房价比6000元月收入的人高几倍,同理房价也会涨好几倍。

各位不要笑我设定的1万块钱就买房的说法,这只是一个说明而已,而且当时2006年的时候,我一个月的生活费才350元,好多家庭一个月的伙食费才几百块。

但是当时,我们被几年后房价翻倍地涨的结论惊呆了,然后作为对社会基本没接触,也没什么历史经验的在校大学生,我们很自然地认为自己的数学模型做错了。为了能交差,我拿Windows自带的画图板把MATLAB做出来的曲线图后面半截给檫掉了,只留了3年的预测,然后非常happy地拿去向老师交差了。

好了,背景交代完毕,回过头来说2016年的房价问题。先看知乎上2015年7月的一篇文章2015 年全国房价会呈什么趋势? – 黄白小猫的回答
这篇文章里把房价上涨和外汇储备增加联系起来了,房价基本上和外汇储备一个走势。作者的解释是外汇主要靠外贸累积起来的,这意味着新增货币最先是流入外贸从业者手里,或者说参与外贸的老板手里,这些人的购买力抬高了房价。
我的看法是,外贸只是贫富差距拉大的一个方面而已,外汇流入的资金要流向全社会是需要一段是时间的,在这期间如果外汇流入持续增速,那贫富差距就是不断扩大的,但除了外贸以外,还有其他加大贫富差距的因素。贫富差距加剧导致房价“飞速”上涨。原因很简单,从我前面提到的那个模型来看,首先投资房产的是有钱的一群人,这群人的投资性买房等同于减少房产供应;另一方面,即使对于刚需人群来说,收入差距越大也越容易拉升房价。

一个简单的例子,如果我有一大笔钱,等某个城市房价非常高的时候,找个在接近核心地段的地方,先用部分资金低价接手一个资金链崩断房地产商的烂尾楼(这种烂尾楼在成都已经有了),获得价格比较低,然后我降价出售,瞬间就会引起这个城市的房价崩盘,各大开发商资不抵债,银行为避险纷纷抽贷,开发商更是死无葬生之地,然后我就可以拿着资金到处捡廉价资产了。感觉是不是和那些国际大鳄搞金融危机如出一撤?

至于那些少数极其高收入的刚需的人群更没指望,整体经济下滑的时候,哪来的极高收入的刚需人群?其他地方都不景气,你北上深的公司是做哪个地方的生意来维持自己员工的高收入的?总不至于就在北上深那一亩三分地上打滚吧?至于所谓的那些有钱人,人家是老板,有钱有时间为啥不去郊区住别墅?房价比城中心低,环境还更健康,人家上班又不打卡。

就算有少数高收入打工仔买得起那么高价格的房子,只要供应量超过这些极少数人群的“刚需”,瞬间就能把房价砸崩盘,至于那些投资性买房的,在房价下跌的时候,只会推波助澜,看看股市就明白了。

看了这段,我终于为什么有些城市要限制房子交易,一方面是冰冻价格,一方面真的是怕人砸盘,导致房市崩溃。

从前海南房价崩过一会,导致300亿坏账,一串串的公司破产,熬了十年才把烂尾楼处置完,房价才涨回来。

而前几年万科嚷嚷拐点论,率先降价,导致北京房价那会真的跌了有半年,非常吓人。不过好在政府马上降息降准,没多久就涨回来了。

6.国务院新政给商住两用公寓送来震撼利好!

昨天,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。

会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。会议确定,一是发展住房租赁企业,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。二是推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。三是完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应。四是强化监管,推行统一的租房合同示范文本,规范中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。
在国务院公告中震撼性的提出,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的提法可谓一石激起千层浪,将商住两用房给了明确的定位,就是可以改建为租赁住房。

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