经济观察报:环京房价涨幅不逊于北京 燕郊房价均价已接近3万经济观察报

环京房价涨幅不逊于北京 燕郊房价均价已接近3万

经济观察报

03-26 09:22
3月22日,河北省人民政府办公厅印发《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》,对廊坊主城区、三河、大厂、香河、固安、永清、涿州等地在产业承接、房地产开发和人口控制等方面做出限制和要求。

就在前一天,廊坊市政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,在廊坊市主城区、三河、大厂、香河、固安和永清等地升级调控,规定本地户籍居民首套商贷比例不低于30%,二套商贷首付比例不低于50%,非本地户籍居民首套房首付比例不低于50%。

长期以来,对环京的河北县市而言,一面作为北京产业疏解承接地,面临着前所未有机遇,一面承接了北京楼市外溢需求,房价高歌猛进。

在房价不断上涨的热潮中,环京地区大量产业用地变身房地产项目,在燕郊原来的规划中,目前被热炒的首尔甜城、悦榕湾等项目最初即是产业园区项目。大厂首钢重装备产业园区项目已经有一大部分土地转向开发房地产。

2008年至今,环京地区一直在产业房价之间抉择和摇摆。

环京的抉择

3月18日,北京最严调控发布第二天恰逢周六,从北京到燕郊、大厂的购房者使102国道全天拥堵超过12个小时,燕郊交通基本处于瘫痪状态。

链家数据显示,19日,燕郊二手房成交量较前几天翻了一倍。3月21日,廊坊出台限购政策,22日当天,链家燕郊二手房成交量恢复到北京限购前水平,但仍然超过春节前。

房地产在环京地区是支柱产业,以三河为例,2016年三河市财政收入达到80.58亿元,其中建筑业和房地产收入占比达63.47%,2016年上半年三河市地税纳税排名前10的全部为房地产企业,没有一家实体经济企业。

升级后的调控措施能否给环京楼市降温还有待市场验证,从省级政府层面对环京地区产业发展、房地产和人口加强统筹力度正在加强。22日,河北省政府办公厅发布《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》。“珠三角和长三角一线城市外围地区,原有产业基础较好,面临的是产业更新替代问题,房价对产业不是说没影响,但影响相对较小。”一位地产从业者认为,但对缺乏产业基础的地区来说,过高的房价对产业的负面影响较为严重,“首先,盖房子这么赚钱,干嘛还做产业呢?其次,房价过高会限制人才流入,如果一个科研性人士工作三五年还买不起房,或者说未来短期内也买不起,拿什么吸引他?”

2016年华为将撤离深圳的消息曾一度引起舆论热议,虽然后被证实搬迁的只是部分,但高房价对产业尤其是高精尖产业的影响,也引起了地方政府的警觉。包括北京开始尝试开发商与高科技企业合作建房,挽留人才亦是其中一个重要初衷。

环京地区产业基础较弱,既没有独立的产业体系,也没有与北京产业形成紧密互动,如果房价过高势必难以吸引人才流入,加深城市间的产业割据。

一位廊坊的产业地产人士认为,产业发展是一个由低端向高端渐进的过程,大城市和周边城市产业联动发展也是同步的,“比如北京有汽车产业,燕郊有汽车配件产业,如果北京汽车产业升级到飞行器产业,燕郊作为配套也应同步升级,如果缺乏这个基础,就会很难。”

目前北京正进行产业疏解,一大批不符合首都功能和定位的产业要疏解到外地,环京地区需要在这轮转型升级中抓住机遇,摆脱北京睡城的尴尬处境,积极打造地方经济自身的造血功能。

短暂的春天

长期以来,环京地区县市还有另外一个诨号,“环首都贫困带”,在北京吸虹效应下,环京地区产业以农业为主,产业基础较为薄弱。

转机出现在2002年后,东南亚金融危机过后,中国开始大规模建设工业园区、开发区,发展实体经济,尤其是2005年前后,由于人民币升值、原材料价格上涨等因素影响,东南沿海地区的企业也开始向内地转移,北京为迎接奥运会,也开始转移首钢等高污染、高耗能产业,加之内地发展经济的需求和政府招商引资的决心,环京地区产业发展迎来一个不小的高潮。“那几年是廊坊产业发展最好的时候。”谈起当年生产性企业大量入驻廊坊的情景时,廊坊本地一位企业负责人表示,“尤其是在2005年到2008年金融危机前这段时间,很多好企业进入到廊坊。”

当时,以燕郊为首的环北京地区房地产还处于起步阶段,燕郊房价维持在约4000元/平方米的水平,大厂、香河、永清等地的开发也处于起步阶段,“同一时期通州和大兴的房价也就6000多元/平方米,谁看得上燕郊。”上述企业人士表示。

凭借独特的区位优势和优惠政策,环京地区吸引了一大批优秀的企业入驻,华为、富士康等科技龙头企业落户廊坊,首钢重装等项目落户大厂,雪花啤酒、神威药业、中兴、华泰等项目落户燕郊。

在这一波产业转移潮中,上述企业人士的首期项目也在北三县落地,由于企业业务依托首都机场,北三县距离机场较近,加上政府在土地和税收方面给出的优惠较大,同时考虑到未来发展需求,他没有选择北京。

“当初项目计划在北京顺义落地,已经谈好了,但考虑到北京的发展,我们这类企业肯定要外迁,还不如落到北三县。”事实证明其判断是正确的,从2015年开始,北京率先开始疏解和他相关产业。“无论是北三县,还是廊坊市区,现在几个好的企业大部分是那段时间招进来的。”该人士透露,新一轮的变化出现在2008年金融危机时。

此消彼长

就在环京地区产业发展初具规模时,2008年,一场席卷全球的金融危机爆发,对中国的金融、出口贸易和投资需求等各方面均造成严重影响,中国政府在2008年底启动4万亿救市计划,货币政策宽松。

2009年北京房价经历短暂回落后,开始进入新一轮上升通道,链家数据显示,从2008年11月-2010年3月份,北京一手房成交均价从1.24万元/平方米涨至2.14万元/平方米,二手房成交均价从1.09万元/平方米涨至2.04万元/平方米。

此后数年里,北京房价虽然局部有所调整,但一直保持上涨姿态,2013年3月均价突破3万元大关,2016年初突破4万元大关,2016年8月突破5万元大关。虽然2016年9月底出台调控政策,但在2017年1月仍旧突破6万元关口。

北京房地产均价从1万元涨至2万元、2万元涨至3万元,3万元涨至4万元,分别用了3年左右的时间,但从4万元涨至5万元只用了8个月,而从5万元涨到6万元只用了5个月。

环京房价涨幅同样不逊于北京,2015年之前,燕郊房价一直在1万元左右,目前均价已经接近3万元,部分二手房价格已经突破35000元,两年时间上涨了2倍。同期廊坊主城区、大厂、香河、固安等地房价也上涨2倍左右。

在房价不断上涨的热潮中,环京地区大量产业用地变身房地产项目。上述企业人士透露,2008年金融危机后,环京地区产业发展逐渐断层,“尤其是北三县地区,好像没有一个像样的产业项目投产。”

原标题:燕郊首尔甜城原是产业园?环京地区的产业VS房价抉择

近日新闻

1.厦门又限购了,买房后两年禁止交易。

2.链家下架了所有商住房源,因为北京商住出了政策,商住要全款在建的新商住只能卖给公司,已买的商住再次交易可以卖给个人,但也要像住宅一样有五年社保和纳税的。btv的视频版主持人对公告读的很卡,说明非常突发的新闻。

3.廊坊前几天限购,非本地户口收入五成,而且涨的厉害,住宅新房两万六七,商住都要两万,45平米的商住要90万,还要多交8万绑定车位,还是毛坯交房……

4.唐山也在暴涨。据说唐山开发商和炒房团做好套路,制造紧张氛围。

5.宝坻也在疯长,天津可能近期也要继续限购。据说山东的三四线城市也在疯长10-20%。

6.学区房的政策也出了,要使普通校和优质校合并,稀释学区房的作用。之前传摇号的政策一发布就被删了。

7.北京28家房地产中介门店被停业整顿 涉嫌哄抬房价

8.中山也限购了,非本地户籍购买一手房需要半年社保。

9.香港第五任特首新上任,是个女的。

10.辱母案引发大量讨论,高利贷拿出来公众批判,估计还有其他方面的意思,比如吓唬房市高杠杆的炒房者?万一被套,还真的艰险。

11.辉山乳业的暴跌,据说钱被大股东挪用30亿炒房地产,炒的是沈阳,被套住了。浑水半年前就发了报告,没成功,最近开了个什么会,然后浑水再次在距离收市半小时前做空,成功了。

全国大部分房地产都在猛涨,沈阳居然被套,不过东北一直不太好,沈阳的房价是北京的十分之一,去年去库存的时间出政策鼓励大学生买房的就是他们,房地产很不景气。

近日新闻

1.前天看到洛克菲勒和其他近代财富家族对比的新闻,还疑惑怎么突然有这种新闻,今天看到原来3月20日,美国著名慈善家和亿万富翁大卫-洛克菲勒在睡眠中去世,享年101岁。
2.昨晚新闻,北京限购积蓄升级,公积金贷款不仅要连续五年,纳税也要连续五年共60个月不间断。这下又卡掉一堆人。

3.万亿个税北上广深贡献四成,京沪均超千亿

4.次贷危机十周年:美国楼市回归危机前高点

5.北京所有公立医院将取消挂号费、诊疗费、药品提成

6.北京各大银行上调首套房贷款利率为九五折,贷款再次收紧。

从中产到无产

1.一场中产阶级注定要回归的集体出走

官员都是理论家,哲学家,教育家,学者,但是具体事务需要的是干练的行政人员,所以就非常需要这些人,需要这些下级军官,下级文法小吏。

这些人非常有用,这些人掌握了一点小权力,但这些人没有上升台阶。

体制就是体制,要想当官员,就只有一条路径,参加科举。科举的本意,就是把优秀的人才选出来,最好是什么呢?最好是所有的人才都进入体制。

这也是唐太宗的理想,他曾经在目睹新科进士鱼贯而出,得意地说:“天下英雄尽入吾彀中矣。”彀是圈套的意思,唐太宗兴奋地搓手,高兴什么呢?天下英雄都到老子的圈套里来了。

南宋奸相秦桧当国,有个骗子用他的名义伪造了一封书信拜见扬州太守。谁知被扬州太守识破,连书信带人扣了起来,转交给秦桧处置。谁知秦桧不但不责罚这个骗子,还给了他一个官做。有人问他,秦桧却有他的一番道理:“此人胆敢假冒宰相的书信,此必非常人。若不以一官把他困住,他郁郁不得志,必然北走胡、南走越矣!”

唐太宗为什么这么说?秦桧为什么要这么做呢?因为他们都很明白这样一个道理,最先造反的不是老百姓,老百姓的生活底线很低,不到吃不饱饭不会反抗。他们主要防的是什么呢 ?防止这些有聪明才智,有智商有野心的中产阶级精英,防止他们搞事情,最好的方法是把他们吸收到体制内来,让他们在体制内慢慢消磨时光。

这是最好的策略。万一吸收不进来怎么办?吸收不进来就杀掉他们。

2.燕郊最严限购政策出台,非本地户籍居民限购一套住房

今天下午,廊坊市限购政策出台了,堪称史上最严,涉及三河、大厂、香河、永清、固安、广阳、安次7个热门区域。

非本地户籍居民,只允许买一套,首付不低于50%,而且更狠的是,如果之前买了房子还没批贷,还得补交首付,太狠了!

看了今年的房价,买不起的中产真的就永远都买不起了,那点存款飞速贬值,就变成无产阶级了。燕郊差不多的一居室首付都要一百万,最便宜的商住开间最低总价也120万。

北京城里更甚,没有150万首付,满北京城,最小的商住都买不到,住宅的首付是250万起步。

今年计划买房的人太揪心了啊,但如果今年买不上却还是暴涨的话,可能以后只有嫁娶个有房人了。
俩有房人结婚,相当于俩上市公司合并了。

3.到底有没有泡沫?

为什么这么高了我还说房价正常。首先,北京在5年前就开始执行全国最严格的限购政策了,绕开几乎不可能,即便是北京市家庭最多也就只能买两套,离婚那些能增加一些,但不会很多,婚好离,钱好挣吗!所以可以说北京想炒房的大有人在,但真正有资格、有钱炒成功了的没那么多。其次,房价涨了这么多无非是掏空了更多人的积蓄,但去年北京不仅价格涨、交易量也是历史最高,说明交易非常活跃,也就是说房子贵了但依旧交易火爆,说明需求旺盛。前两点结合在一起,价格高、交易量也高,说明大家能承受。如果承受不了,价格上涨交易量下降,价格自然会下来。最后,我们的资金杠杆其实算不上很高,也就是正常,还有20%的时候呢。所以整体看,价量猛涨,基本正常。

北京房价高完全是供求失衡导致的。千万别以为政府现在拆违腾退就能控制人口,让房价平稳,拆走的都是一辈子也和你竞争不着的,最多靠着炸油条回老家买套房的人。而像昨天“小万工”那样的高学历高收入群体在北京的大量聚集,同时房子的供应又被政府严格控制,无法跟随市场需求调整,所以严重的供求不平衡才是房价上涨的根本原因。这其中还有一段是近年来大家生活水平逐步提高,对房子的要求也越来越高了,上面说的永乐小区这样的房子最多是过渡形产品,换是一定的,尤其是学区房这类。在楼市的供应商政府几乎把控了一切,从土地到教育资源到交通设施建设,所以一个不遵循市场规律的政府才是房价暴涨的核心动力,更别提这之前的土地财政问题。一方面政府掌控各种资源,不按市场规律办事,另一方面政府卖地获取财政收入。再加上中央的财政和金融政策,中国百姓对居者有其屋的期盼,还有那些丈母娘们。
一线城市的房价挺上几个月到年底也就成了既成事实,大家慢慢就接受了。当年任志强说北京房价10万的时候很多人骂,现在看10万刚起步,未来如果10万单价能买到6环外就算是不错了。

4.泰国女富豪征第九任老公,要求每天行房28次

近日泰国有一名女富豪在线征第九任老公,第九位,要求每天行房28次。

然而这不是最惊悚的新闻!最惊悚的竟是有5万多人报名竞争这位58岁的富婆!更惊悚的是,她已经找到了自己的28次郎!

房市与经济周期

最近各地深夜频繁出限购政策。

北京317限制二套房的首付提高到八成,广州、郑州、保定都限购了。最近这几天说的最多的就是燕郊房子不加价都买不到,涿州售楼处上千人排队,商住纷纷封盘会涨价。

然后看到有人提起每十年一个经济周期,78年中国恢复高考,88年苏联解体,98年亚洲经济危机,08年美国次信贷危机,现在马上就18年了,是不是还有大事发生呢?

现在美国加息,而且预计还有两次加息,中国外汇流失严重,中国也会遇到加息压力。

一次次限购,其实控制了楼市的流动性。现在不让下跌,就会继续上涨。万一最后一招是加息,使断供率增加,高首付抛售使转让又有难度。

万一房价下跌,那真的是太可怕了。

如果不惜一切保住房价,那肯定还是要涨,两头都是死路。

中国这轮经济增长的周期已长达二十年,是否会在这两年走了拐点呢?如果这次保住了,下一轮还会持续多久呢?

汇率压力,导致央行必须收回货币,把房价做高,是回收货币效果最明显的方法。只不过把风险从政府债转移到居民身上。这一串的关系,就像多米诺骨牌,一个倒下,会传导很远。教育程度高,可能就这一个好处,对经济现象的理解会更深一些。但理解归理解,提前预测和准确决策,还是很有难度的。

看起来,我们有生之年一定会经历一次萧条。就像之前经历了繁荣一样。

房市的本质:债务转移

面对房价暴涨,我们应该怎么办?(深度)

向小田说:

房价飙升的本质是转移债务——债务从政府、开发商、银行转移到居民部门。二套房首付比例的提高更加大了金融体系的稳定性(银行放贷的抵押率只有2折)。但是风险是不会凭空消失的。房价飙升整个经济体系的总风险是增加的,通过某些措施使得一部分人的风险增速降低了,那另外一部分人的风险就会增加得更快。所以现在我们可以确定的是居民部门的债务风险大大增加了。

根据瑞士银行的一份调查,中国债务结构中,政府债务占GDP的比重是68%,居民部门债务约为45%,非金融企业债务约为164%。从结构上来看,政府、企业再继续加杠杆的能力较低,所以他们在去杠杆;而居民部门的杠杆率不高(小川语),完全可以通过他们加杠杆来稳住经济。因此,风险的转移就是必然的,否则,另外两个爆了,剩下的焉能存活。

冤大头的居民部门,通过买房承接了本不属于自己的风险和债务。当然,限购早就告诉你们别买,非要买,还要全款买,那就由不得别人了。

对于绝大部分中国人而言,除了股市、楼市,几乎没有什么可以大额投资的渠道。所以,要认清的是,这些人的抗风险(资产价格波动风险)的能力是很弱的。他们就像一个待宰的羔羊,持有的资产不是被这种方式消灭,就是被那种方式消灭。

美国2000年科技股泡沫破裂,股票市场受到严重冲击之后,许多美国人寻求一个更加安全、更加稳定的市场来投资。在当时看来,房地产市场正是这样的地方。从2000年到2005年,是美国房地产的黄金时代。人们从自己的实际经验来看,投资房地产他们无论是历史还是现在,都获得了较高的真实收益。在这个时间节点上要劝说人们房地产并不是一直是一项极佳的投资,是很难的。

有没有觉得上述历史似曾相识。在2015年A股泡沫破裂后,人们转而投向房地产市场,简直和美国如同翻版复制。中国房地产投资未曾证实过败绩(即便有也是很少的案例),但是A股泡沫已经破裂不知几回了,凭什么不让人投资楼市呢?

然而无论如何,投机性泡沫一定会破裂,不管是股票还是房地产。如果有下家接盘,那么就是牛市;如果没有,就是泡沫。很少人认为那么巧,泡沫破裂的关键节点就落在自己头上,对于这种风险的认知是大大低于预期的。

对于这部分投资者而言,当前最为迫切的选择,我的建议不是反对其购买房产,而是要去充分挖掘除去股市、楼市之外其他的投资机会和领域。

既然你过去的财富积累是成功的,而且也并非依靠股市和楼市,那么你应该有这个能力去发现其他的投资渠道(这些渠道很隐蔽,但也并不难找到)。

——这些隐蔽的投资指的是什么呢?投资自己相当于白说。