2017年3月28日

万科举行年度业绩发布会 预计12个三四线城市项目可能跌价

3月27日,万科2016年度业绩发布会在深圳万科总部举行,王石一如既往缺席业绩发布会,万科总裁郁亮、执行副总裁孙嘉、董秘朱旭等万科高管回应了多个焦点问题。

万科已为12个城市(集中在三、四线城市)项目存货跌价准备了13.8亿元。

据说已网签没交房的商住要拆除洗手间了,各种群里一片乱套。据称过去有发生类似的事,要求拆掉卫生间,如果精装修的房子允许退房,以及退装修款。如果再发生大规模退房,商改住项目开发商的会计报表中,资产端无形资产、以公允价值计量的存货、预收账款三大科目将全线减计。

怪不得万科发布公告,也许也是为这个打预防针。

2017年初,上海市拉开了整治“类住宅”的序幕。上海市房管局制定了《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》。要求闵行区的27个疑似类住宅项目整改恢复至规划批准的商业用途。整治工作将分6个阶段有序推进。被整改的对象包括“已销售已验收未入住”、“已销售未竣工”和“在建未预售”三种项目类型,所有的整改工作需要在4月20日前完成。

某项目给业主的的《业主告知书》写道:“根据规划核准方案及销售合同约定,本项目性质为商业和办公用途,禁止作为居住小区使用。本小区房屋内具有居中功能的插层、隔墙、烟道、上下水等设施必须予以拆除并彻底恢复本小区房屋的商办用途。”

2月27日,该项目开发商给业主提供了一份截至目前最新的解决方案。方案显示,业主可以选择是否退房。开发商会给业主原价退款,银行贷款利息由开发商承担;对于不退房的业主,开发商将按照房屋签约总价的1%及600元/平方的标准进行补偿。同时,开发商还将补偿业主的装修费,由第三方公司评估价格,并减免三年的物业管理费。业主对此并不买单。业主认为:开发商从始至终都宣称房子是居住,应该由开发商来担责。因为2015年底以接近90万的价格买下房。到2017年初,相同户型和面积的房子在安居客及链家等房产中介的标价已经达到170—200万。现在拿着这笔购房款再到其它地方已经买不到同样的房子了。

2017年3月27日

1.传东西城要像通州一样限购。主要是限制学区房,有可能必须京籍或纳税在东西城,才能在这两个区买房,这回真的死循环了。

2.昨天商住彻底限购是10天内北京市第9次出台楼市调控政策,此前举措涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查,“几乎断绝了所有炒房的可能”。

3.【北京严查商改住在售项目,万科天地等6项目被停网签】北京市住建委执法部门近日加强对商办类项目的执法检查,严格按照相关规定,严厉惩处违规销售、代理、宣传商业办公类项目用于居住的行为。检查中发现,林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售,目前这6个项目已被停止网签。(千龙网)http://t.cn/RxetfBn

4.收到招行的短信,可做最高30万的闪电贷,日息万分之二点三,年化8.4%的利率,估计是想争取一些急需钱周转的用户吧。这相当于无抵押信用贷,已经够良心了。

5.收购我爱我家94%股权,昆百大A涨停。去年我记得是先锋集团收购我爱我家的大笔股权,这会又换手了。不知道是不是同一个派系。今年好多公司想要投资链家,有人挤进去了,有人没挤进去,最近马化腾视察链家,左晖陪同,这可是大事件。据说腾讯和源码都投了链家。

编者语: 有一个事实是:凡是有购房意向、并且相信每一次的调控会有效果的朋友,都会感到沮丧。--因为他们错过了买房时机,错过了体验房屋增值的快感、错过了体验了没有刚上列车的懊恼感。 今天,且听专家许小年教授对于房地产行业运行规则的解读。

 

许小年:捅破房地产的那层窗户纸

 

房价问题,是一个综合的经济问题,需要全盘考虑。

 

第一,政府为什么拼命印钞票?归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印的比美国更厉害。

 

第二,多印的人民币怎么办?美金是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫通货输出。中国也想学美国,让人民币变成硬通货,或者有限范围比如东亚的硬通货,可惜美国绝对不会同意,因此,多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀。

 

第三,中国严重的通货膨胀后果是什么?参考1949年的金圆券,还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。政府虽然贪婪,但是并不傻。因此,可以有适度的通货膨胀,但是不会坐视恶性通货膨胀。

 

第四,如何处理严重的通货膨胀?政府的处理方法,就是挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。这就是周小川一直在做的事情。房价一直在涨,囤积了大量超发的货币。

 

第五,房价恶性上涨的后果是什么?房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致群体事件和政局不稳,因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设。让最穷的人,最有革命性的人,在郊区有个小房子住,免得他们起来闹事。

 

第六,如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么?后果就是银行呆账急剧增加,银行面临破产。同时有很多行业倒掉,或者凋敝,造成失业增加,税收减少,这是政府更不能接受的。所以,房价可以下跌,但必须在政府可以接受的幅度内。

 

第七,大家都知道,卖地财政给政府带来了滚滚财源。但这吃的是断子绝孙饭,土地一旦卖光,就不会有后继收入了。大家不要觉得遥不可及,看看苏州就知道了。因此,必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以,房产税的推出,是板上钉钉的事情,只是时间早晚了,不可更改。之所以迟迟不出来,主要原因还是因为压力太大,来自贪官们的压力。但等他们认清形势,出完货之后,这把刀子就会放到老百姓的脖子上。

 

第八,政府会放弃房地产业作为支柱行业吗?不会。看看城镇化,在不远的将来,将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商,以上海为例,50大开发商里面,有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。

 

第九,政府调控的目的是什么?上面可以得出推论,调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。

 

第十,为什么通过交易环节征重税,而不是持有环节交税?因为在持有环节交税,就会造成大量抛盘,严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税,以及限购的目的,就是让交易减少,但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。打个比方,市场上本来有100套房子,每套一万块,那么市场上顶多需要100万的资金就行了,后来,新建了200套房子,每套房子的价格变成了10万块,如果这300套房子全部进入市场交易,就需要3000万的资金,需要银行提供这么多资金,会造成进一步的通货膨胀压力。所以现在政府调控的思路,就是尽量冻结交易,把钱变成凝固的水泥,握在老百姓手里,变成纸上财富,不能轻易套现。

 

第十一,房价取决于什么?房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,人行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。所以,房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。

环京房价涨幅不逊于北京 燕郊房价均价已接近3万

经济观察报

03-26 09:22
3月22日,河北省人民政府办公厅印发《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》,对廊坊主城区、三河、大厂、香河、固安、永清、涿州等地在产业承接、房地产开发和人口控制等方面做出限制和要求。

就在前一天,廊坊市政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,在廊坊市主城区、三河、大厂、香河、固安和永清等地升级调控,规定本地户籍居民首套商贷比例不低于30%,二套商贷首付比例不低于50%,非本地户籍居民首套房首付比例不低于50%。

长期以来,对环京的河北县市而言,一面作为北京产业疏解承接地,面临着前所未有机遇,一面承接了北京楼市外溢需求,房价高歌猛进。

在房价不断上涨的热潮中,环京地区大量产业用地变身房地产项目,在燕郊原来的规划中,目前被热炒的首尔甜城、悦榕湾等项目最初即是产业园区项目。大厂首钢重装备产业园区项目已经有一大部分土地转向开发房地产。

2008年至今,环京地区一直在产业房价之间抉择和摇摆。

环京的抉择

3月18日,北京最严调控发布第二天恰逢周六,从北京到燕郊、大厂的购房者使102国道全天拥堵超过12个小时,燕郊交通基本处于瘫痪状态。

链家数据显示,19日,燕郊二手房成交量较前几天翻了一倍。3月21日,廊坊出台限购政策,22日当天,链家燕郊二手房成交量恢复到北京限购前水平,但仍然超过春节前。

房地产在环京地区是支柱产业,以三河为例,2016年三河市财政收入达到80.58亿元,其中建筑业和房地产收入占比达63.47%,2016年上半年三河市地税纳税排名前10的全部为房地产企业,没有一家实体经济企业。

升级后的调控措施能否给环京楼市降温还有待市场验证,从省级政府层面对环京地区产业发展、房地产和人口加强统筹力度正在加强。22日,河北省政府办公厅发布《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》。“珠三角和长三角一线城市外围地区,原有产业基础较好,面临的是产业更新替代问题,房价对产业不是说没影响,但影响相对较小。”一位地产从业者认为,但对缺乏产业基础的地区来说,过高的房价对产业的负面影响较为严重,“首先,盖房子这么赚钱,干嘛还做产业呢?其次,房价过高会限制人才流入,如果一个科研性人士工作三五年还买不起房,或者说未来短期内也买不起,拿什么吸引他?”

2016年华为将撤离深圳的消息曾一度引起舆论热议,虽然后被证实搬迁的只是部分,但高房价对产业尤其是高精尖产业的影响,也引起了地方政府的警觉。包括北京开始尝试开发商与高科技企业合作建房,挽留人才亦是其中一个重要初衷。

环京地区产业基础较弱,既没有独立的产业体系,也没有与北京产业形成紧密互动,如果房价过高势必难以吸引人才流入,加深城市间的产业割据。

一位廊坊的产业地产人士认为,产业发展是一个由低端向高端渐进的过程,大城市和周边城市产业联动发展也是同步的,“比如北京有汽车产业,燕郊有汽车配件产业,如果北京汽车产业升级到飞行器产业,燕郊作为配套也应同步升级,如果缺乏这个基础,就会很难。”

目前北京正进行产业疏解,一大批不符合首都功能和定位的产业要疏解到外地,环京地区需要在这轮转型升级中抓住机遇,摆脱北京睡城的尴尬处境,积极打造地方经济自身的造血功能。

短暂的春天

长期以来,环京地区县市还有另外一个诨号,“环首都贫困带”,在北京吸虹效应下,环京地区产业以农业为主,产业基础较为薄弱。

转机出现在2002年后,东南亚金融危机过后,中国开始大规模建设工业园区、开发区,发展实体经济,尤其是2005年前后,由于人民币升值、原材料价格上涨等因素影响,东南沿海地区的企业也开始向内地转移,北京为迎接奥运会,也开始转移首钢等高污染、高耗能产业,加之内地发展经济的需求和政府招商引资的决心,环京地区产业发展迎来一个不小的高潮。“那几年是廊坊产业发展最好的时候。”谈起当年生产性企业大量入驻廊坊的情景时,廊坊本地一位企业负责人表示,“尤其是在2005年到2008年金融危机前这段时间,很多好企业进入到廊坊。”

当时,以燕郊为首的环北京地区房地产还处于起步阶段,燕郊房价维持在约4000元/平方米的水平,大厂、香河、永清等地的开发也处于起步阶段,“同一时期通州和大兴的房价也就6000多元/平方米,谁看得上燕郊。”上述企业人士表示。

凭借独特的区位优势和优惠政策,环京地区吸引了一大批优秀的企业入驻,华为、富士康等科技龙头企业落户廊坊,首钢重装等项目落户大厂,雪花啤酒、神威药业、中兴、华泰等项目落户燕郊。

在这一波产业转移潮中,上述企业人士的首期项目也在北三县落地,由于企业业务依托首都机场,北三县距离机场较近,加上政府在土地和税收方面给出的优惠较大,同时考虑到未来发展需求,他没有选择北京。

“当初项目计划在北京顺义落地,已经谈好了,但考虑到北京的发展,我们这类企业肯定要外迁,还不如落到北三县。”事实证明其判断是正确的,从2015年开始,北京率先开始疏解和他相关产业。“无论是北三县,还是廊坊市区,现在几个好的企业大部分是那段时间招进来的。”该人士透露,新一轮的变化出现在2008年金融危机时。

此消彼长

就在环京地区产业发展初具规模时,2008年,一场席卷全球的金融危机爆发,对中国的金融、出口贸易和投资需求等各方面均造成严重影响,中国政府在2008年底启动4万亿救市计划,货币政策宽松。

2009年北京房价经历短暂回落后,开始进入新一轮上升通道,链家数据显示,从2008年11月-2010年3月份,北京一手房成交均价从1.24万元/平方米涨至2.14万元/平方米,二手房成交均价从1.09万元/平方米涨至2.04万元/平方米。

此后数年里,北京房价虽然局部有所调整,但一直保持上涨姿态,2013年3月均价突破3万元大关,2016年初突破4万元大关,2016年8月突破5万元大关。虽然2016年9月底出台调控政策,但在2017年1月仍旧突破6万元关口。

北京房地产均价从1万元涨至2万元、2万元涨至3万元,3万元涨至4万元,分别用了3年左右的时间,但从4万元涨至5万元只用了8个月,而从5万元涨到6万元只用了5个月。

环京房价涨幅同样不逊于北京,2015年之前,燕郊房价一直在1万元左右,目前均价已经接近3万元,部分二手房价格已经突破35000元,两年时间上涨了2倍。同期廊坊主城区、大厂、香河、固安等地房价也上涨2倍左右。

在房价不断上涨的热潮中,环京地区大量产业用地变身房地产项目。上述企业人士透露,2008年金融危机后,环京地区产业发展逐渐断层,“尤其是北三县地区,好像没有一个像样的产业项目投产。”

原标题:燕郊首尔甜城原是产业园?环京地区的产业VS房价抉择

2017年3月26日

1.厦门又限购了,买房后两年禁止交易。

2.链家下架了所有商住房源,因为北京商住出了政策,商住要全款在建的新商住只能卖给公司,已买的商住再次交易可以卖给个人,但也要像住宅一样有五年社保和纳税的。btv的视频版主持人对公告读的很卡,说明非常突发的新闻。

3.廊坊前几天限购,非本地户口收入五成,而且涨的厉害,住宅新房两万六七,商住都要两万,45平米的商住要90万,还要多交8万绑定车位,还是毛坯交房……

4.唐山也在暴涨。据说唐山开发商和炒房团做好套路,制造紧张氛围。

5.宝坻也在疯长,天津可能近期也要继续限购。据说山东的三四线城市也在疯长10-20%。

6.学区房的政策也出了,要使普通校和优质校合并,稀释学区房的作用。之前传摇号的政策一发布就被删了。

7.北京28家房地产中介门店被停业整顿 涉嫌哄抬房价

8.中山也限购了,非本地户籍购买一手房需要半年社保。

9.香港第五任特首新上任,是个女的。

10.辱母案引发大量讨论,高利贷拿出来公众批判,估计还有其他方面的意思,比如吓唬房市高杠杆的炒房者?万一被套,还真的艰险。

11.辉山乳业的暴跌,据说钱被大股东挪用30亿炒房地产,炒的是沈阳,被套住了。浑水半年前就发了报告,没成功,最近开了个什么会,然后浑水再次在距离收市半小时前做空,成功了。

全国大部分房地产都在猛涨,沈阳居然被套,不过东北一直不太好,沈阳的房价是北京的十分之一,去年去库存的时间出政策鼓励大学生买房的就是他们,房地产很不景气。

2017年3月23日

1.前天看到洛克菲勒和其他近代财富家族对比的新闻,还疑惑怎么突然有这种新闻,今天看到原来3月20日,美国著名慈善家和亿万富翁大卫-洛克菲勒在睡眠中去世,享年101岁。
2.昨晚新闻,北京限购积蓄升级,公积金贷款不仅要连续五年,纳税也要连续五年共60个月不间断。这下又卡掉一堆人。

3.万亿个税北上广深贡献四成,京沪均超千亿

4.次贷危机十周年:美国楼市回归危机前高点

5.北京所有公立医院将取消挂号费、诊疗费、药品提成

6.北京各大银行上调首套房贷款利率为九五折,贷款再次收紧。