2017年3月18日

面对房价暴涨,我们应该怎么办?(深度)

向小田说:

房价飙升的本质是转移债务——债务从政府、开发商、银行转移到居民部门。二套房首付比例的提高更加大了金融体系的稳定性(银行放贷的抵押率只有2折)。但是风险是不会凭空消失的。房价飙升整个经济体系的总风险是增加的,通过某些措施使得一部分人的风险增速降低了,那另外一部分人的风险就会增加得更快。所以现在我们可以确定的是居民部门的债务风险大大增加了。

根据瑞士银行的一份调查,中国债务结构中,政府债务占GDP的比重是68%,居民部门债务约为45%,非金融企业债务约为164%。从结构上来看,政府、企业再继续加杠杆的能力较低,所以他们在去杠杆;而居民部门的杠杆率不高(小川语),完全可以通过他们加杠杆来稳住经济。因此,风险的转移就是必然的,否则,另外两个爆了,剩下的焉能存活。

冤大头的居民部门,通过买房承接了本不属于自己的风险和债务。当然,限购早就告诉你们别买,非要买,还要全款买,那就由不得别人了。

对于绝大部分中国人而言,除了股市、楼市,几乎没有什么可以大额投资的渠道。所以,要认清的是,这些人的抗风险(资产价格波动风险)的能力是很弱的。他们就像一个待宰的羔羊,持有的资产不是被这种方式消灭,就是被那种方式消灭。

美国2000年科技股泡沫破裂,股票市场受到严重冲击之后,许多美国人寻求一个更加安全、更加稳定的市场来投资。在当时看来,房地产市场正是这样的地方。从2000年到2005年,是美国房地产的黄金时代。人们从自己的实际经验来看,投资房地产他们无论是历史还是现在,都获得了较高的真实收益。在这个时间节点上要劝说人们房地产并不是一直是一项极佳的投资,是很难的。

有没有觉得上述历史似曾相识。在2015年A股泡沫破裂后,人们转而投向房地产市场,简直和美国如同翻版复制。中国房地产投资未曾证实过败绩(即便有也是很少的案例),但是A股泡沫已经破裂不知几回了,凭什么不让人投资楼市呢?

然而无论如何,投机性泡沫一定会破裂,不管是股票还是房地产。如果有下家接盘,那么就是牛市;如果没有,就是泡沫。很少人认为那么巧,泡沫破裂的关键节点就落在自己头上,对于这种风险的认知是大大低于预期的。

对于这部分投资者而言,当前最为迫切的选择,我的建议不是反对其购买房产,而是要去充分挖掘除去股市、楼市之外其他的投资机会和领域。

既然你过去的财富积累是成功的,而且也并非依靠股市和楼市,那么你应该有这个能力去发现其他的投资渠道(这些渠道很隐蔽,但也并不难找到)。

——这些隐蔽的投资指的是什么呢?投资自己相当于白说。

听说3月30日还有政策,非京籍的人如果没有结婚,5年社保也不让买了,在北京一套房也买不了。

昨天317北京限购政策一出,北京二手房要消停一阵了。但商住新房又涨价或,有的干脆封盘观望,河北涿州等环京楼盘看房极为火爆。这涨价的速度,是越限购越涨,根本不会消停,至少限制了更富有的人才能上车,房价继续涨,没有资格的工薪阶级就离上车越来越远,直到永远下沉到无产阶级穷人坐实了。

怎么感觉,北京这房子,越限购,越只有更富有的人买,然后越卖盘口越小,越好操作涨价……

这不是变成了富人们的游戏了么?他们的房产越来越多,就是原来的地主。

穷人就是佃农,租房相当于租地,要想挤入有产阶级,就像骆驼祥子,就要倾家荡产背一辈的债,不挤进去,所有资源跟你都没关系,就是底层打工仔,劳动力下降就会被淘汰……

如果房产过度集中类似于被垄断,工薪阶层就永远买不起了,那房租也变成垄断的了,也会高涨。
当年打土豪分田地,把地主的田分给穷人,重新分割了利益和财富分配,现在社会发展,阶级矛盾和贫富悬殊再次凸现,这也是社会不稳定的因素,这届政府的确难管。

所以最后就变成了供给受控,价格不受控,最后就是少数垄断者的游戏。资本主义,就是资本集中在少数人手里。

看电视剧《苍穹之昴》田中裕子饰演的慈禧听有人进言科举制度,马上反驳:废除科举?这天下的读书人要是没有了这条上升渠道,还不得造反啊!
现在,读书人通过科举实现阶级晋升的渠道,也逐渐被关闭了。

最近流行的热议话题:清华北大毕业生也买不起房,学历不值钱,学区房却天价,经济学家也算不明白的悖论。

但实际上,美国最好的教育都是私立或成本高昂的,权贵或富豪通过捐赠或权力利益,使自己的后代获得顶级教育资源的门票。普通美国民众,只通过学习成绩,是很难考上哈佛等常春藤名校的。名校录取不全是凭成绩,那其他加分项其实就是拼家世。家世好,有各种资源带来加分项,家世不好,只有成绩单没有加分项还是不能录取。

国内中小学教育还是凭学区房,这以后,学区房太贵,其他好的私立不需要学区房,但也昂贵,工薪阶层就会从中产阶级降级为穷人,因为孩子的教育太贵了。现在这种趋势越来越明显了。

即便通过今天的高考制度上了好的大学,但家世不同,加分项也不同。富裕家庭的孩子会得到更多方面如实习经历、人情世故或才艺,寒门贵子在毕业求职的时候只有成绩,会被刷下来。总说阶级固化,建国快七十年了,新的阶层形成并试图稳定下来,这个时间点也是现实。

2017年3月17日

下午群里,我说据说今天会出史上最严限购令。结果不到俩小时,限购令就出来了。《北京楼市调控升级 二套房首付比例提至60%》,几乎全被jiarong猜对了。

居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

通知同时要求,暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

之前就都说两会之后会有限购政策,这回果然出了。二手房换房的,没网签的都悲剧了,连环单就更悲剧了。离婚都没用了,只要被定义为二套房,首付直升30%到八成首付!估计终止合约的不少。

今天北京新政是有过贷款记录就被认定为二套房,跟上海深圳一样严格了。换房的需求,大部分都被抑制了,个别土豪才能继续买。特别实惠生了二宝的家庭也锁住在蜗居了,别想换房了,船票又涨了。

这么看来,商住会涨价,燕郊北三县保定石家庄廊坊天津张家口唐山等环京还会继续涨。去年国庆唐山火车站附近新房才六千,今天1万1了,去年九月大兴经海路地铁站通泰国际公馆才五万多,售楼处每天人满为患,今天已经近七万/平了,而去年初wenjuan买旁边的盘时才不到三万,真是疯了。

剑锋说:感觉限购就和新股上市一样,屌丝看涨又怎么样?想拿货发现自己都没资格没钱。土豪大哥稳稳的收个10套8套的,大哥货拿够了,放开调控:20%首付30年贷款,屌丝狗一样的接盘。[奸笑][奸笑][奸笑]我发现自己太聪明了,这都参悟透了。
看起来这次317政策超级很严格,应该能平稳一阵了吧?但去年930新政也堪称最严,结果也才挺了半年就暴涨。北京有钱的人太多,外汇下降太快所以抑制了人民币出海。股市不热,经济不景气,资产荒,全部人都对人民币贬值恐慌。

看来如果这次这么严的政策还限制不住房价继续快速上涨,那就真的太可怕了。

补:还有消息说3月30号以前可能还会出政策,非京籍的如果没有结婚,满五年社保都没用了,单身的一套房都不让买了!

2017年3月16日

FT中文网:《一切从日本桥开始:东京房地产泡沫启示录

现实往往比戏剧更魔幻,泡沫刺破的方式总是出乎所有人意料。到了1989年,一直按兵不动的日本央行终于出手,戏剧性地三次提高利率,大藏省也于1990年3月开始实行房地产贷款“总量控制”。多重紧缩之下,日本股市开始下跌,继而房地产开始走低,日本第一的时代在90年代初期截然而止。

现在国内就在控制贷款总量,如果连续多次加息,可能真的会出发地产危机。

向小田《杠杆的尽头一定是泡沫

大搞基建,大搞房地产,都是老王的良药。扶起来试试,恐怕还能行。但是,搞基建,加的是政府的杠杆;搞房地产,加的居民的杠杆。归根到底,都是加杠杆。


中诚信测算了一个数据,到2016年年底,我国总债务高达194.31万亿元,债务率上升到了261.1%,超过美国、德国等发达经济体,远高于其他新兴市场国家。(网友们对这个数据的评论是:还是要加强贵公司党建工作)


地方政府天量融资,是能拉动经济,但是这样的拉动,除了便宜了房地产,到底给居民们带来什么好处呢?现在借的债务,还是要后面的人来买单。后面的人怎么买单呢?


最好的方式,让后来的人买单就是提高房价(地价)。地价高了,卖地收入增加了,不就能还债了吗?所以还是要靠房地产啊。


但是这么高的房价,怎么才能让老百姓买呢?只有给他们上杠杆了。2016年,有几个月的新增信贷数据几乎全是居民长期贷款。从全年来看,商品房销售金额12万亿,而居民房贷就接近8万亿。真的全是靠贷款在买房啊——也是,现在不贷款谁还买得起呢?


加杠杆,所有能给加的全给加上。这样的情景,相信在2015年的A股牛市中大家也都看到过了。没有配资的炒股,甚至已经输在了起跑线。没有杠杆的买房,不仅是输在起跑线,甚至是输到内裤都没有,在社交媒体上与人辩论底气都不足了。


政府、企业、居民,市场经济的主体就这三个。过去企业加杠杆,搞到一堆银行烂帐,于是喊了两年的去杠杆了。政府和居民不加杠杆,经济还怎么救?加杠杆的心情完全可以理解。然而,这么加杠杆下去,什么时候是一个头呢?刚才说过,政府债务率已经位居全球前列了,加杠杆真的是加不下去了空间不大了。中国的房地产总值,也早已在2014年超过了美国。居民再加杠杆,恐怕也是力不从心了。企业呢,去杠杆还在进行中,要他们回来融资借债投资实业,难。他们都想着去搞金融呢。


唯一还有心有力加杠杆的,也就是金融业了。君不见,到处是杠杆收购,到处是并购重组吗?然而金融业的去杠杆,也是进行中了。金融同业被严格监管,再融资被限制,保险资金也不能任性买买买了。


加杠杆,是一味药。能救命,但不能天天吃。政策当局都知道,但是一旦吃了就上瘾了,停不下来。当狠下心来要去杠杆,会不会发生类似2015年夏天A股对配资进行清理后发生的情景,我们就不敢预料了。


自能自求多福吧。

从前股市清理配资,刮骨疗伤可行狠手,主要是GDP并不来自于股市。但今天,痛定思痛,伤筋动骨,看是下狠心做手术,还是中医食疗,都是很难选择的世纪难题。

梦见陈宝国在剧场表演,演技纯熟深厚。

梦见一个印章大师传授绝技,从前家族是刻玉玺的,传承后就仙逝了。

梦见很久之前买了车,七八百万,SUV,停了很久都没开。找出来车里放了好多杂物。好奇怪的名字,博胜夏悦,有点像《珠光宝气》里林保怡公司的名字。

梦见帮着照看一天朋友家的孩子,小男孩长的很快,已经小胖墩了。

前面还有好几段梦,都忘了。

2017年3月15日

老道消息这篇《刘涛的血汗钱》,讲的是刘涛掏出1500万投资乐视体育和乐视影业,现在看,血汗钱怕要打水漂。

马云丁磊陈天桥,这些首富都曾抱怨过有钱的烦恼。这样看下来,无论首富还是明星,辛辛苦苦挣来的血汗钱,真的可能一夜之间打水漂。比中彩票后迅速破产和范进中举还悲喜反转剧。

在这样一个飘摇的世界里,无论穷人还是富人,无论学渣还是学霸,无论精英还是屌丝,时刻都有着浓烈的危机感。

所谓大时代,也是小人物的集合体。沧海一粟,过好日子,其实需要读读古人经典,若不是上升到哲学思考,不然真的看破红尘了,唉,全是烦恼。